ВЕДОМОСТИ - Кадастровую стоимость недвижимости в Москве удается снизить на 1/4

В I квартале 2016 г. комиссии по рассмотрению споров при территориальных органах Росреестра получили от владельцев недвижимости 4726 заявлений о пересмотре оценки кадастровой стоимости 11 381 объекта – такие цифры приводятся в отчете Росреестра. После того как комиссии рассмотрели эти заявления, общая кадастровая стоимость объектов снизилась на 26,4% до 200,8 млрд руб. В Москве количество заявлений по сравнению с I кварталом 2015 г. более чем удвоилось, говорит представитель управления Росреестра по Москве: со 183 до 419. Снижение кадастровой стоимости сопоставимо с общероссийскими данными, указывает близкий к Росреестру человек.

Кадастровую оценку недвижимости московские власти провели еще в 2014 г. Тогда же Москва обязала владельцев торговой и офисной недвижимости площадью свыше 3000 кв. м платить налог на имущество по ее кадастровой стоимости (если площадь меньше, собственники платят по-прежнему по балансовой). Правда, на переходный период ставки налога щадящие: в 2014 г. было 0,9%, в 2015 г. – 1,2%, а в этом – 1,3%.

Почти сразу владельцы недвижимости потянулись в Росреестр с просьбами пересмотреть кадастровую оценку. Например, в Москве в 2015 г. комиссия рассмотрела 3226 заявлений против 1676 годом ранее. По России схожая динамика: в 2014 г. таких заявлений поступило, по информации Росреестра, 17 382; речь в них шла о 38 976 объектах, и их суммарная кадастровая стоимость была в результате снижена на 32,3% – с 4 трлн до 2,7 трлн руб. В прошлом году количество обращений почти удвоилось – до 31 277, а кадастровая стоимость 64 413 объектов недвижимости снизилась на 26,8% до 3,68 трлн руб.

Можно и через суд

ОАО «Даев плаза» просило Арбитражный суд Москвы определить справедливую кадастровую стоимость своего здания в Даевом переулке площадью 13 060 кв. м. Город оценил ее в 2,65 млрд руб., а суд в марте 2016 г. снизил до 1,64 млрд руб. Ранее, в 2015 г., ООО «Авилон плаза» удалось снизить в суде кадастровую стоимость принадлежащего ему участка с 473,8 млн до 304,6 млн руб.

Случается, что оценка не учитывает индивидуальные особенности объекта, поэтому закон позволяет обжаловать ее в комиссии по рассмотрению споров, объяснял ранее руководитель департамента имущества Москвы Владимир Ефимов. В эту комиссию входят представители Росреестра, правительства Москвы и Национального совета по оценочной деятельности. Всего на кадастровом учете в Москве сейчас 336 940 земельных участков и 6,4 млн объектов капитального строительства, говорит представитель департамента.

Кадастровая стоимость объектов сплошь и рядом не соответствует рыночной, так как при ее оценке часто не принимают во внимание такие факторы, как, например, экономическая ситуация, комментирует Ольга Кочетова из Knight Frank Russia & CIS. Не учитываются и индивидуальные особенности объектов – наличие коммуникаций, качество подъездных путей и т. д., добавляет управляющий партнер экспертной группы «Вета» Илья Жарский. Он предлагает либо максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной, либо рассчитывать налог на имущество изначально с дисконтом – минус 30% к кадастровой стоимости. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью не должна превышать 30% – такова, по мнению мирового сообщества оценщиков, максимальная погрешность при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки, отвечает представитель московского управления Росреестра.

До конца 2016 г. московские власти планируют провести новую кадастровую оценку объектов недвижимости, следует из распоряжения департамента имущества. Стоимость недвижимости будет определяться на основе рыночной информации и должна максимально отражать тенденции рынка недвижимости, обещает представитель департамента. Впрочем, замечают эксперты рынка недвижимости, коммерческая недвижимость не так сильно упала в цене. «В сегменте офисной недвижимости цена в рублевом эквиваленте практически не изменилась. А в сделках с торговой недвижимостью есть даже рост цен на 25–30%», – говорит управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. По словам Кочетковой, цены снизились на 10–15% лишь на самые неликвидные объекты.

Город проводит «адекватную экономическим реалиям и последовательную налоговую политику», убежден руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников. В 2016 г. ставка налога на торгово-офисные объекты составляет 1,3% вместо ранее планировавшихся 1,5%, в 2017 г. – 1,4% вместо 1,8%, а в 2018 г. – 1,5% вместо 2%: «Таким образом, к 2018 г. нагрузка по налогу на имущество от кадастровой стоимости снизится на четверть по сравнению с [предусмотренной] прежним законодательством». В 2014 г. бюджет Москвы собрал около 94 млрд руб. налога на имущество организаций (из них 17,5 млрд руб. – по кадастровой стоимости), в 2015 г. планировал собрать 96,7 млрд руб. (около 30 млрд руб.), говорит представитель департамента экономической политики.